南京新街口地区一栋商住楼的业主将自家房屋出租给他人，分隔成八间作为民宿经营，这一行为遭到多位邻居的反对。邻居认为，此举破坏了居住环境的安宁，同时存在安全及消防隐患，于是将该房屋的业主及民宿经营者告上法庭。随后，南京市秦淮区人民法院一审判决该民宿停止经营行为。而被告不服判决上诉后，最近，该上诉被南京市中级人民法院二审驳回。
据报道，自2019年起，家住南京新街口某楼宇的吴芳(化名)等多名业主备受来自所住楼宇内一套出租屋的困扰。40楼的一名业主将房屋出租给他人，进行改造和装修，分隔成八间带独立卫生间的房间，经营网约民宿。“8间房有8个厕所，晚上此起彼伏，让人没有办法好好睡觉，电梯、环境都受影响。租客晚上回来有时还会走错门，来敲我家房门。”吴芳说，她们一家实在不堪其扰。多名业主则认为，40楼这户业主私自改变房屋使用性质，将住宅用房改造成商业用房非法经营民宿，导致陌生人员频繁进入大厦，出入人员复杂，破坏了业主居住环境的安宁，同时存在极大的安全及消防隐患，严重影响原来居民的人身财产安全。为此，他们多次向物业及相关部门反映此事，明确要求这家民宿停止经营并恢复该房屋为住宅，但未能奏效，该民宿一直未停止经营。于是，吴芳等住在该楼的四名业主向法院提起诉讼。
“租房开民宿被法院叫停”，具有普法意义。《民法典》第279条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。而根据最高人民法院相关司法解释，未经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。在这起案件中，40楼这套住宅被用于经营用途，吴芳等住在该楼的四名业主作为有利害关系的业主对此提出异议，诉请要求停止在住宅内的经营行为、恢复原住宅用途，于法有据，得到法院支持是在法理之中的。
近年来，将住宅性质房屋，特别是小区内房屋改造用作民宿等商业用途引发的问题和矛盾不断出现，越来越受到人们的关注。对此，有法律人士认为，这实际上涉及诸多主体资格、行政审批和物业管理方面的限制。首先，开民宿是典型的经营行为，一般需要先办理营业执照才能具备经营主体资格，并需依法缴纳税费。其次，民宿本身涉及旅馆业，需要经过行政备案或审批。而行政审批涉及治安、卫生、消防、环保等多个部门，缺少合法手续的经营将面临行政处罚的风险。再有，改变房屋居住性质，还可能面临小区物业管理规约对于经营活动的限制。即便满足上述三方面的要求，还必须依据《民法典》第279条规定，将住宅改变为经营性用房应当经有利害关系的业主一致同意，而非“多数业主共同决定”。这是必须通过的重要一关。所谓“有利害关系的业主”，根据最高法相关司法解释，包括本栋建筑物内的其他业主，以及建筑区划内本栋建筑物之外其他能够证明自己房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的业主。
当然，使用小区内的房屋“住改商”并非完全不可，但由于改为民宿等用途往往会增加住宅区域的人流量，占用小区有限的物业资源，对于其他业主来说，形成利益冲突时有发生。必须依法征得有利害关系的业主同意;治安、卫生、消防、环保等多方面更须进行严格监督;经营者必须严格遵守业主管理规约、物业管理规定，不得给相邻业主造成污染、治安、卫生等方面的损害。
