昨天，我发表了《即将开业的北京环球影城会超越上海迪士尼吗?》的文章，指出环球影城带来的周边的民宿投资机会。
文章发表后，很多都准备做民宿的网友咨询到底什么样的房子可以做民宿，政策对民宿是否有规定等等。
从国家政策来讲，4月8号，国务院常务会议围绕更大激发市场主体活力、促进稳就业保民生，确定了深化“放管服”改革的具体举措，其中就包括支持扩大内需，合理放宽旅游民宿等市场准入。
这一重要部署犹如一场“润物春雨”，不仅为有志于民宿行业的经营者进一步鼓足创业勇气，也让广大旅游爱好者感受到政策福利带来的暖暖春意。
按照现行准入条件，开办民宿面临工程质量竣工验收、消防验收和备案、特种行业经营许可、公共卫生许可、食品经营许可等多项准入门槛，流程多、要求严、门槛高，使大量潜在经营者望而却步。在民宿建设开办阶段通过简化流程进行支持鼓励，为民宿行业准入“大松绑”，体现出简政放权的改革温度。对于激活和扩大内需、满足人民群众休闲旅游需求，对于增加和保障就业、全面推进乡村振兴等，都具有直接而鲜明的意义。
国务院会议之前，北京市对民宿业发布了相关规定。去年12月24日，北京市住房城乡建设委、北京市公安局、北京市网信办、北京市文旅局四部门发布了《关于规范管理短租住房的通知》，该通知明确了政策调整范围，主要内容有如下几点：
1.短租住房的定位为“按日或者小时收费，提供住宿休息服务的经营场所”。
2.“利用本市国有土地上的规划用途为住宅的居住小区内房屋”从事短租应当取得本栋楼内其他业主的书面同意。
3.“首都功能核心区内禁止经营短租住房“，也就是东城区和西城区不能从事短租。
我们看到，上述北京发布的短租新政，其实就是把短租作为经营的商业活动，所以针对的只是规划用途为住宅的房产，对短租住房的规范管理严格按照“住改商”的法律要求。
今年一月一号正式执行的《民法典》第二百七十九条规定的：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意”。
所以，短租住宅就是民法典规定的“将住宅改变为经营性用房”，也就“应当经有利害关系的业主一致同意”。
可以说，这条“应当取得本栋楼内其他业主的书面同意”的规定，基本把规划用途为住宅的房产从事短租的大门彻底关闭。
也就代表着，北京市的短租民宿房源量将大幅减少，对应的的就是短租价格会稳步上升。
短租价格的上升，利好的就是那些符合政策规定的可以从事短租的房产。而可以从事短租的房产就是规划用途为经营盈利性的房产，也就是商业金融旅游立项的房产。
正是因为这个规定，所以大量做民宿的业主都放弃住宅收购商住公寓，尤其收购公寓使用权，运营民宿让租金最大化。
